미리 알고 있어야 하는 내 보증금 지키기!!! 필수 안전장치!

보증금 지키기!!  ※필수 안전장치!

○미리 알고있어야 하는 내 보증금 지키기 2탄○

이사를 앞두고 집주인에게 전세보증금을 돌려지 못해 난감한 사레가 종종 있습니다.

이럴 때 집주인아 부동산 중개업자의 말만 믿고
짐을 모두 빼버리면 돌이킬 수 없는 강을 건널 수도 있다는 것!

세입자의 대항력과 무선변제력을 옳으면 전세보증금을 영영 돌려받지 못할 수 있기 때문이죠!!!  
이은 사태를 막기 위한 필수 안전장최를 알아보겠습니다.

첫번째.
임차인이 거주할 권리를 보장받으면서 보증금 반환을 요구하려면 "대항력"이 있어야 합니다.

두번째.
살고 있던 집이 경매 등에 넘어갈 경우 보증금을
가장 먼저 보장받으려면 "우선 변제권"이 있어야 합니다. 대항력은 전입신고와 점유를 통해서,
우선 변제권은 확정일자를 각각 설정해야만 얻을 수 있습니다.

※전입신고, 점유, 확정일자! 3가지를 확인해보자~

1.전입신고와 확정일자

-전입신고와 확정일자는 계약 시작(입주날) 당일 신청해야 유리합니다.
전입신고를 해야 임차인이 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상 힘이 생깁니다.

TIP. 전입신고는,
다음날 오전 0시부터 효력이 발생하기 때문에
되도록 빨리 하는게 좋습니다.
전입신고 , 피드 확인하면 더 자세히알수 있어요.


1. 전입신고와 확정일자

만약 전 임차인이 전출을 하지 않았다고 해도 새 임차인의 전입신고가 가능한데요.

다만 전세보증보험 신청 등 과정에서 세대 열람 시 두 세대가 등재되기 때문에 문제가 될 수 있습니다.

이럴 땐 집주인이나 부동산을 통해 전임차인의 전출을 요청하거나 주민센터에서 거주불명등록 신청을 하면 됩니다.

* 다만 거주불명등록 처리까지 한 달 이상 소요됩니다.
전세보증보험은 임대차계약기간의 1/2 이 자나기 전에만 가입해도 전액 보장됩니다!


2. 확정일자

임대차계약에 대해 증거력을 가지는 법률상의 날짜입니다.

임차인은 확정일자를 기준으로 보증금에 대한 우선변제권을 갖게 됩니다.

우선변제권은 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우 임차주택의 환가대금에서 후순위 권리자나 그밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리를 말합니다.

임차인이 대항력(전입신고 및 점유)를 갖추고 임대차 계약서상 확정일자를 받은 경우 취득 할 수 있습니다.

지난 2021년 6월부터 전월세신고제가 도입되면서 임대차 계약 시 확정일자가 자동으로 부여됩니다.

* 전월세, 신고제 대상 주택이 아닐 경우만 임차인이 따로 신고해야 합니다.


3. 점유

계약기간 만료 시점에도 우선변제권을 유지하기 위함.
주택임대차보호법에서 규정한 대항력의 구성요건은 전입신고와 점유이기 때문입니다.
전입신고가 유지돼도 짐을 빼면 대항력이 사라지면서 우선변제권까지 깨질 수 있습니다.

보통 전세보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가는 상황에 발생하는 사례인데요
(그렇다면 보증금을 받을 때까지는 제속 거주하는 수밖에 없을까요?)
이럴 땐  "임차 권등기명령" 신청을 하면 실제 거주하지도 않아도 '대항력을 유지할수 있습니다.

이는 임차인이 직접 거주하지 않아도 대항력 및 우선변제권을 유지해주는 제도로.

신청 후 설정되기가지 한 달 정도 걸리기 때문에
등기부등본에 설정된 걸 확인한 후에 떠나야 합니다.